在 2014 CS Lawyers 为自己的客户成功地在高等法庭挑战开发商基于落日条款而撕毁合同的做法

背景和主要事实

• 我们的客户在2012年12月签订了合同购买两套连体别墅在悉尼的西北区。 每栋六百五十万澳币。
• 特别条款3.1 规定开发商要尽全力在注册日期注册地契。
• 注册日在合同中规定为2014年3月31日。合同3.5款规定了开发商可以意见为建筑商的耽搁等原因而延长注册日期。 但是到2014年12月31日时买家可以毁约。
• 2014年4月1日，开发商正式通知我们合约终止。其他买家也同样收到了通知。
• 后续事件逐渐证明开发商没有按照合同尽最大的努力完成项目，进而失去了依靠合同条款终止合同的权利。尤其考虑到市场看好，开发商的做法值得怀疑。
• 分析案情之后我们很快给开发商的律师发去了法律师函请求解释终止合同的原因。 可惜我们没有得到任何有效的答复。

相关的法律问题

• 要注意的是合同当中的特殊条款和标准合同的第28条（2005年版本）所反映的内容相似。也就是说开发商只有在如下条件满足了之后才可以终止合同：:
  a. 第28.2 条款： 开发商必须尽一切努力在合同签订的6个月之内注册地契。第28.3条款: 开发商只有在遵守28.2 的情况下才可以终止合同。
  b. 开发商违犯28.2 条款所以没有注册地契
• 简单来说开发商有义务尽一切努力来注册地契。在这个过程当中开发商要像一个认真，合理的土地拥有者一样来行事，就好像自己的事情一样争取把地契尽快注册。
• 为了发现开发商是否尽责，其中一个发现方式就是向开发商要求提供文件证明 其是否按照合同行事。 然而针对我们的书面要求开发商不管不顾。
• 最后我们在新州高等法庭起诉 要求对方提供证明文件以决定我们的客户是否有足够的理由申请赔偿。
• 不出我们所料，法庭起诉之后开发商很快就和我们的客户庭外和解。
• 最后，开发商撤回终止合同通知，两个期房按照原合同交割。

经验和教训:

• 当意想不到的事情发生时，尽快寻求法律意见。此案中，我们的客户没有丝毫的犹豫，在收到终止合同通知的第二天就按照我们的意见采取行动。没有浪费一点时间。
• 不要惧怕对手，当然前提是你对你的法律处境有清楚的了解

立法的变化

• 很明显的是在和贪婪的开发商打交道时，我们客户的情况不是个例。最近相应的立法变化给消费者提供了买期房时的额外的保护。
• 在新南威尔士州法律被进一步强化以阻止开发商无理地利用日落条款。原来不良开发商会利用日落条款来终止期房购买合同。
• 根据[房屋买卖修正法（日落条款）2015] 的规定，开发商在期房合同中如果要中止合同必须要在终止前给每一个购买者发通知。 在通知中必须说明为什么开发商打算终止合同， 如果有耽搁必须说明原因。
• 如果最后合同要终止，买方比须要同意才可以。
• 如果买方不同意而且相应的地块在日落之日还没有划分，那么开发商就需要高等法庭申请合同可以终止。
• 新的立法适用于所有还没有完成的期房合同。也就是说在2015年11月2日还有效的合同。同样，适用所有在2015年11月2 日之前或是之后签订的期房合同。