2015年初 CS Lawyers做为代理律师处理了我们的一个客户在新州地方法庭的案件。案件的缘由是因为客户的前任代理认为他们应该得到佣金，尽管房子最后不是他们卖的

背景和主要事实

• 原告是房屋中介代理。他们在2014年1月份和我们的客户签订了标准的RESI 销售代理合同。客户的房产坐落于悉尼西北区。 合同中有一个独家代理期从2014年的2月8日到5月8日。代理估计的销售价格在160万到180万之间。
• 同意的佣金是如果卖到200万是 1.5%。 如果超过200万佣金是超过部分的10%
• 代理协议在2014年5月终止。之后我们的客户又找到了另一家代理。新的代理从5月31日到6月17日安排了6次看房。 最后拍卖被安排在了2014年6月21 日。
• 没有证据显示在2014年6月21日之前有人正式出价。
• 在拍卖时最高的出价是161完由最后的买家出的价。另一个竞拍的人出价160万。而保留底价是175万。拍卖失败。
• 拍卖之后当天，新的代理继续和出价最高的买家谈判。很快买家愿意出到162.5万。 当天的余下时间代理继续和买家通过电话在沟通。 当晚代理又和买家见面，买家愿意出到165万。
• 第二天代理又经过多次努力最终165万成交。下午5点钟买方终于签字并交了订金。由对方律师签字的 s 66W 证书也在当晚提供给代理。
• 在合同当中我们加入了如下特殊条款：
  “16. 买方保证他们不是由任何其他代理介绍进入此合同的。他们只是和新的代理打交道。如果有任何其他的代理诉求佣金的话，买方担保承担由此给卖方造成的损失。”

主要法律问题

• 根本来讲在诉讼当中主要问题是原来的代理是否有效地在代理合同的独家期和独家延伸期把买方介绍给了房主。
• 如果存在有效介绍，那么我们的客户就要依靠合同当中的担保条款把买家加入到诉讼当中。 正如我们在合同当中加入的特殊条款16。

“有效介绍”-相关的原则

• 当原告 声称 他们 “介绍 ” 此物业给 买方时，他们有一个 错误的 表述 。 在 代理合同 3(ii) 条款中 它给予了代理 得到 佣金的权利如果他在独家代理期内有效地把买方介绍给了房主。
• 根据案例“有效介绍” 已经 有明确的解释。 它的意思 与 “介绍” 相比有不同。 从案例当中有如下提法：
• 代理必须建立起来他的 行为 与某一个销售之间的联系。 在 此案例当中销售是在2014年6月 22日由销售代理有效完成。
  a. “有效的原因” 不只是“原因”。探寻的重点放在代理的行为是否真正地把买方与卖方联系起来。单从 一件事情上来看很难是结论性的。 还有其他的 事件可以 被解释为是促成销售的原因。
  b. 分析的起点是最后的买方在拍卖前没有出价因为 他们认为此处物业他们负担不起。
• 原告声称最终的买家在拍卖前已出价165万，但是所有其他当事人都否认这一点。
• 在核对大量的 证据后我们得出 结论：原告提供不出足够的 证据来证明他们有效地把买方介绍给了我们的客户。
• 结论是：无论在独家代理期内（止于2014年5月8日）还是在独家代理的延续期内（止于2014年5月27日）最终的买家都没有出价。所以原来的代理没有有效地把此房产介绍给我们的客户。
• 但即使是有出价也不能说明6月份的成交是由于新的代理的努力造成的。而且成交即不是在独家代理期内也不在独家代理延续期内。
• 导致成交的是由于新代理在6月21日拍卖流拍之后当天和第二天的努力工作促成的。没有新代理的努力就不会有任何交易。
• 合同里的担保条款给我们的客户提供了双保险
• 如果原告追诉佣金真的成功，我们的客户可以把买方加入诉讼作为第三人。客户的权利基于合同的担保条款。 此条款等于是一个许诺，一旦我们的客户受损第三方会承诺承担我们的客户的损失。
• 此担保不但涵盖佣金而且包括我们客户的律师费。

结论

• 经过与原告漫长的谈判原告还是拒绝接受我们客户的立场，最后在新州地方法庭起诉。
• 我们的客户不得不应诉。
• 经过法庭程序，最后原告不得不接受我们的立场，在案件开审几分钟之前和我们和解。
• 我们客户彻底赢得胜利，对方不得不付我们客户的律师费。